Calculer la rentabilité
Il existe plusieurs méthodes pour calculer la rentabilité d'un investissement dans l'immobilier ancien:
La plus simple : la rentabilité locative brute
C’est la méthode la plus simple. Elle a l’avantage d’être très facilement compréhensible. Elle consiste à additionner le montant des loyers perçus sur douze mois et à le diviser par le prix d’acquisition. Soit la formule suivante :
Loyer mensuel x 12
Taux de rentabilité brute = ------———————————-- x100
Prix d'acquisition du bien
Elle présente l'inconvénient de ne pas tenir compte des charges et des impôts, ni du crédit qui a servi à financer l'acquisition.
La plus équilibrée : la rentabilité locative nette
La seconde méthode fait intervenir des facteurs particuliers à l'opération. Elle consiste à calculer une rentabilité d’exploitation nette en intégrant au calcul des éléments connus (Charges locatives courantes, mensualité du crédit…) et des paramètres variables ( carences d’occupation, travaux d’entretien…), ce qui donne la formule suivante :
Loyer mensuel x 12 – taxe foncière – Charges non récup. – frais gestion
Taux de rentabilité nette = ------------------------------------———————————————————————— x 100
Prix d’acquisition du bien
La plus fiscale : la rentabilité "net-net"
L’étape suivante consiste à calculer une rentabilité d’exploitation "net-net", c'est-à-dire après impôts sur le revenu. Le résultat varie selon la situation personnelle de l’investisseur. Les impôts sur le revenu pourront en effet augmenter ou diminuer selon que l'opération génère un bénéfice ou un déficit foncier, et modifier la rentabilité locative du bien.
La plus précise : la rentabilité financière
Cette méthode consiste à intégrer le gain en patrimoine dans le calcul de la rentabilité. La plus-value va dépendre de trois facteurs: l'évolution des prix du marché, l'évolution de l’indice des loyers, et le taux du crédit. Le calcul de la rentabilité financière résulte donc d'une formule complexe qui fait appel à des flux financiers importants et à des hypothèses qu’il faut valider les unes après les autres. Ce calcul fastidieux qui vous prendrait plusieurs heures à la main peut être fait pour vous par Immobail en quelques secondes.
La plus comparative : le taux de rentabilité interne
Le TRI (taux de rentabilité interne), dont la définition est complexe, est « le taux qui assure l'égalité des flux actualisés positifs et des flux actualisés négatifs», sachant que tout investissement immobilier entraine des flux financiers positifs (perception de loyers, économies d'impôts, …) et des flux financiers négatifs (achat du bien immobilier, paiement des intérêts d'emprunt, …). Il mesure l'investissement dans le temps, et non sur une année et permet de déterminer le taux à partir duquel l’investissement est rentable. Il faut cependant être attentif à la détermination des hypothèses de départ, car elles peuvent modifier considérablement le résultat.